LANGKAH – LANGKAH DALAM MENGURUS IMB DAN SLF

LANGKAH – LANGKAH DALAM MENGURUS IMB DAN SLF

 

Sumber Gambar : https://dpmptsp.palikab.go.id/

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administrasi sesuai dengan fungsinya. Hal ini bertujuan untuk menjamin legalitas bangunan sehingga keberadaanya dilindungi oleh hukum. Persyaratan administasi juga menjadi bukti bahwa bangunan sudah sesuai dengan aspek teknis yang termuat dalam peraturan peraturan daerah yang berkaitan dengan RT/RW Kota/Kabupaten. Ketika akan mengajukan pemasangan jaringan listrik, telepon, atau air bersih, didalam surat permohonan tersebut harus disertakan juga bukti-bukti administrasi bangunan. Jika tidak memiliki bukti administrasi, bangunan tidak akan mendapatkan suplai air bersih dari PDAM, listrik dari PLN, atau telepon dari Telkom.

            Dokumen administrasi terdiri dari beberapa informasi yang meliputi status hak atas tanah, status kepemilikan, perizinan, dokumen perencanaan, dokumen pembangunan, dan dokumen pendaftaran. Status hak atas tanah adalah informasi mengenai status tanah yang akan didirikan bangunan. Status atas tanah ini dapat berupa sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB). Bila statusnya berupa hak guna usaha (HGU) yang kepemilikannya dikuasai oleh pihak lain maka harus disertai izin pemanfaatan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah dengan pemilik bangunan.

            Persyaratan administrasi bangunan Gedung terdiri dari izin mendirikan bangunan (IMB) dan sertifikat layak fungsi (SLF). Setiap masyarakat, baik perorangan, swasta, maupun pemerintah yang akan membangun bangunan Gedung, wajib memegang IMB dengan terlebih dahulu mengajukan permohonan dan mengisi formulir yang disediakan oleh pemerintah daerah, dalam hal ini Dinas Tata Bangunan. Formulir tersebut dikembalikan setelah terlebih dahulu dipastikan memenuhi persyaratan administrasi yang terdiri atas status hak atas tanah dan status kepemilikan bangunan.

            IMB akan disetujui apabila kaveling yang akan dibangun memiliki status hak yang jelas, sebagai tanda bukti penguasaan atau kepemilikan tanah. Hal ini dapat dijelaskan melalui :

1.    Sertifikat Tanah,

2.    Surat keputusan pemberi hak penggunaan atas tanah oleh pejabat yang berwenang dibidang pertanahan,

3.    Surat kaveling dari pemerintah,

4.    Fatwa tanah atau rekomendasi dari Badan Pertanahan Nasional,

5.    Surat girik/petuk/akta jual beli yang sah dan disertai surat pernyataan pemilik bahwa tanah tidak dalam status sengketa serta diketahui oleh lurah setempat, serta,

6.    Surat kohir verponding Indonesia disertai pernyataan bahwa pemilik telah menempati lebih dari 10 tahun dan disertai keterangan pemilik bahwa tidak dalam status sengketa yang diketahui lurah setempat.

Persyaratan administrasi untuk bangunan Gedung adat, bangunan Gedung semipermanent, bangunan Gedung darurat, dan bangunan yang dibangun didaerah bencana ditetapkan oleh pemerintah daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat. Hal ini dikarenakan fungsi-fungsi bangunan tersebut perlu mendapatkan perhatian khusus dari pemerintah agar kelayakan fungsi bangunan lebih terjamin.

 

A.     MENGUMPULKAN DATA DAN INFORMASI TENTANG BANGUNAN.

Agar dokumen perencanaan mudah mendapatkan izin bangunan, setiap perencanaan atau pemilik bangunan harus dapat mengumpulkan beberapa informasi menyangkut ketentuan yang berlaku di lokasi tersebut pada tahap awal perencanaan. Dengan demikian, perencana dapat memberikan jaminan bahwa produk perencanaan tersebut akan dapat dibangun dengan tidak bertentangan dengan persyaratan administrasi maupun teknis. Berikut ini adalah data-data informasi yang diperlukan.

1.    Fungsi bangunan Gedung yang diperbolehkan pada lokasi tersebut. Informasi ini dapat ditanyakan kepada dinas terkait (Dinas Tata Bangunan) di pemerintahan daerah di lokasi bangunan tersebut akan dibangun. Bila fungsi bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peruntukan, konsekuensi pertama adalah IMB tidak dapat diterbitkan oleh Pemda. Hal ini dikarenakan ketidaksesuaian fungsi terhadap lokasi dapat membawa dampak negative bagi pengguna bangunan. Misalnya, pembangunan hunian di lokasi bantaran sungai dan daerah rawan longsor yang akan berakibat pada bencana banjir dan membahayakan keselamatan pengguna bangunan. Demikian juga bila membangun hunian di Kawasan industry maka tempat tinggal akan terganggu oleh polusi udara yang ditimbulkan oleh industry di Kawasan sekitar rumah.

2.    Ketinggian bangunan yang diizinkan. Setiap daerah memiliki aturan ketinggian bangunan yang berbeda. Hal ini didasarkan pada ketentuan skyline kota atau kebutuhan lintasan pesawat udara. Ketentuan ini dapat diperoleh melalui Dinas Tata Bangunan. Akan Tetapi, bila Kawasan tersebut berada dekat dengan lapangan terbang maka harus menghubungi Dinas Perhubungan. Bila ketentuan tersebut tidak diperhatikan maka dinas yang bertugas memantau ketertiban bangunan akan membongkar kelebihan lantai bangunan yang telah dibangun. Sebagai gambaran, kasus ini sempat terjadi di kota Bandung. Sebuah hotel berbintang pernah dibongkar oleh dinas terkait akibat dibangun melebihi ketentuan ketinggian bangunan yang diizinkan. Pada tahap awal, kelebihan jumlah lantai tersebut tidak boleh digunakan/dihuni. Tentunya SLF untuk bangunan tersebut tidak dapat diterbitkan sehingga bangunan tersebut tidak dapat beroperasi sepenuhnya.

3.    Jika bangunan direncanakan berada di bawah muka tanah (basement) maka perlu diketahui jumlah lantai bangunan Gedung di bawah permukaan tanah yang diizinkan melalui ketentuan KTB. Seluruh informasi tersebut dapat dilihat dalam dokumen RTBL di daerah yang telah memilikinnya. Namun didaerah yang belum mempunyai RTBL, pihak perencana wajib mengajukan izin kepada Dinas Tata Bangunan setempat. Secara umum, luas lantai di bawah permukaan tanah sama dengan KDB yang diizinkan, kecuali pemerintah daerah tersebut membuat ketentuan lain.

4.    Untuk bangunan hunian, keberadaan ruang bawah tanah digunakan untuk fungsi Gudang dan area servis. Selain itu, ruang bawah tanah juga dapat digunakan sebagai ruang evakuasi Ketika terjadi bencana, walaupun hal ini tidak begitu lazim di Indonesia. Melihat perkembangan ke depan, ruang bawah tanah dapat digunakan sebagai ruang penampungan air hujan untuk cadangan air bersih Ketika musim kemarau.

5.    Garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan Gedung yang diizinkan.

6.    Koefisien dasar bangunan (KDB) maksimum yang diizinkan sesuai dengan lokasi dan luas lahan perencanaan.

7.    Koefisien lantai bangunan (KLB) maksimum yang diizinkan, dihitung dari luas lahan yang merupakan daerah perencaan.

8.    Koefisien daerah hijau (KDH) minimum yang diwajibkan.

9.    Koefisien tapak basement (KTB) maksimum yang diizinkan.

10. Jaringan Utilitas kota.

11. Keterangan lainnya yang terkait

12. Ketentuan khusus, misalnya pada kasus lokasi yang akan dibangun terletak pada Kawasan rawan bencana.

Dengan adanya pemenuhan terhadap persyaratan administrasi yang dilakukan oleh pemilik bangunan, pemerintah daerah berkewajiban melakukan pendataan bangunan Gedung yang dibangun di wilayahnya untuk menjamin terselenggaranya tertib pembangunan dan pemanfaatan bangunan tersebut.

Tahapan penting sebelum membangun adalah mendaftarkan hak atas tanah dengan mengurus  sertifikat ke kantor pertanahan. Untuk itu, diperlukan sertifikat, yang merupakan surat tanda bukti penguasaan tanah sebagai hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan (PP No. 24/1997, pasal 1 ayat 20).